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招股书揭开长租公寓运营真相:海外“第一股”两年半亏损11亿

2019-11-07 17:24:20

曹政/照片

租一套没有眼睛的长期公寓是一种损失还是一种收益?创始人的ppt故事毕竟不如财务数据真实。近日,青科公寓向美国证监会提交招股说明书,计划筹资1亿美元,成为国内品牌长期公寓的海外“第一股”。然而,两年半来11.18亿元的亏损揭示了美丽面纱背后的残酷事实。当租金收入无法平衡运营支出时,现金流成为长期租赁公寓品牌的生死考验。

高收入和高损失

一线城市的长期公寓有多热?如果你想回答这个问题,只要你随意参观北京的一家中介店,你就会发现经纪人推荐的7到8家出租房都是由一个长期租赁公寓品牌经营的。然而,长期租房赚钱吗?答案非常神秘。直到青科公寓在美国上市,长期公寓的财务真相才首次被披露。

青科公寓成立于2012年,目前已覆盖上海、北京、杭州、南京等六个一线和二线城市。咨询机构将其评为国内长期租赁公寓运营商的第三名。截至2019年6月底,已签约租赁97621套住房。

从2017年起,长期公寓开始出现在租赁市场,从那一年起,青科公寓进入快速增长期。首先是收入的高增长。招股说明书显示,2017年青科公寓年净收入为5.227亿元。2018年,全年净收入达到8.899亿元,同比增长近70.3%。截至2019年6月30日的9个月内,净利润达到8.999亿元,同比增长51.4%。

其次,出租房屋的数量大幅增加。青科公寓在招股说明书中指出,从2012年底的940套到2018年底的91234套,房间数量的复合年增长率为114.4%。

伴随这“两个高点”的是令人尴尬的高损失。招股说明书显示,截至2019年6月30日,青科总资产20.35亿元,负债总额27.03亿元,负债率达到132.8%。其中,青科公寓2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月净亏损分别为2.544亿元、4.999亿元和3.732亿元,相当于两年半亏损11.18亿元。

过度依赖租金差额和“租金贷款”

如果只是短期损失,青科公寓的账簿就不应该这么悲伤。然而,更严酷的现实是,沉重的资产模型使得很难找到将亏损转化为利润的方法。

青科公寓在招股说明书中承认,目前的租赁主要依赖于“n 1”模式。它通过预付几个月的租金从房东那里获得住房。装修并增加一间卧室后,青科公寓出租给租户。租金收入的差异也成为公寓利润的主要来源。例如,2018年的净收入为8.899亿元,租金收入为7.969亿元,占89.5%。

为了缓解财政压力,清客公寓也依赖“租金贷款”。据披露,截至2019年6月30日,青科公寓已与11家金融机构合作,鼓励租户通过折扣使用“租赁贷款”。高达65.2%的租赁住房是通过贷款支付的。

除了敷衍了事的清洁服务、高额电费和强制性宽带捆绑之外,“租赁贷款”也是租户在微博、智湖和豆瓣上抱怨搜索青科公寓话题最多的地方。“我们一直依赖租户预付的租金来为我们的增长融资。如果租赁协议在预付资金覆盖的租赁期内终止,我们需要退还未使用的预付租金。招股说明书还将“租赁贷款”列为风险因素。

花钱扩张也需要标准化发展。

青科公寓以高投入支撑高增长、高亏损,烧钱模式在很大程度上反映了国内长期租赁公寓行业的现状。在资产密集型经营模式下,长期租赁公寓的发展离不开持续的大规模现金流。当租赁收入无法弥补经营收入时,“租赁贷款”等金融手段也被包裹起来,存款资本池进一步积累行业风险。一旦租赁链中断,只剩下关闭和破产。根据通策研究所发布的一份名单,截至2019年3月,家长租用的20多个品牌公寓已经下跌,其中一半以上归因于“断裂的资本链”。

这也解释了为什么许多长期租赁公寓品牌渴望上市融资。一些运营商告诉记者,在业内,资产证券化是重振企业现有资产、将“资产池”转变为“资本池”并实现以重资产置换公寓的最佳方案。另一方面,长期租赁公寓行业也迫切需要加强对“租赁贷款”等金融手段的监管。

目前,上海和浙江已经出台文件,对长期租赁公寓的“租赁贷款”和存款资金流动提出明确的监管要求。例如,浙江有关部门规定,长期租赁公寓企业应根据协议每季度或每半年将长期租赁公寓的出租人和承租人委托给所有住房来源,并告知其租金收入、付款总额、按时或逾期付款以及委托租赁住房业务经营产生的保证金使用情况等。

资料来源:《北京日报》

记者:赵莹莹

流程编辑:吴越

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